Einfamilienhaus: Glück allein – 19.04.2022
Der Autor hat schon immer davon geträumt, ein Haus zu besitzen. Jetzt baut er eins am Stadtrand – und trifft auf Unverständnis: Ist er ein Klimasünder, Egoist, Spießer? Eine Selbsterforschung von Martin Machowecz
Im Interview unter anderem Wolfgang Kuhn, Präsident des Eigenheimerverbandes Bayern e.V.
Quelle: ZEITmagazin Nr. 9/2022 23. Februar 2022, 16:54 Uhr aktualisiert am 28. Februar 2022, 10:18 Uhr
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Einmal in der Woche besuche ich einen Ort, der noch gar keiner ist. Einen Ort, an dem ich nichts Bestimmtes zu tun habe, an dem niemand auf mich wartet. Und doch zieht es mich hin, immer wieder. Denn da draußen, am Rande Berlins, zwischen Hochhäusern auf der einen und Eigenheimen auf der anderen Seite, nicht weit von der Havel und einem Wald, zwischen struppigen Gräsern und dornigen Büschen – dort kann ich, Woche für Woche, ein Haus wachsen sehen. Unser Haus.
Zugegeben, es wächst nur langsam. Am Anfang, im vorigen Frühsommer, wuchs es viel zu lange gar nicht, weil auf deutschen Baustellen, auch auf unserer, Arbeiter fehlten und Steine. Dann kamen Lkw und Männer mit von der Sonne gegerbter Haut. Es kamen Holz, Beton und Zuversicht. Erst war unser Haus nur eine Wand. Irgendwann eine Etage. Inzwischen stehen zwei. Herr D., der Bauleiter, ein freundlicher Mann mit langem Haar, verspricht: In ein paar Wochen kommt das Dach drauf. Wenn mit dem Material nichts schiefgeht. Wenn die Männer, die es zimmern, verfügbar sind. Wenn alles klappt wie geplant.
Oft klappt aber wenig wie geplant auf unserer Baustelle.
Die Arbeiter aus Osteuropa, viele ungeimpft, konnten mal wieder nicht einreisen? Drei Wochen Verzug! Betonplatten sind nicht lieferbar? Zwei Monate! Plastikrohre fehlen? Zwei Wochen! Die Inflation, der Materialmangel, Corona: Auf so einer Baustelle vereinen sich die Probleme der Welt zu einem einzigen, das man ganz persönlich hat.
Trotzdem denke ich jede Woche wieder: Gibt es etwas Schöneres, Erhabeneres im Leben, als dabei zu sein, wenn der Ort entsteht, an dem man leben wird?
Natürlich: die Geburt eines Kindes, vielleicht eine Hochzeit. Aber gleich danach kommt das Haus, das man sich baut.
Wir bauen es natürlich gar nicht selbst. Wir haben es nicht einmal selbst geplant. Wir sind irgendwann auf ein Angebot gestoßen: ein knappes Dutzend Häuser, von einem Immobilienentwickler errichtet, mit kleinem Grundstück und großen Fenstern. Mit Satteldach und hellen Räumen. In schöner, aber nicht zentraler Lage. Nicht billig, nein. Meine Frau und ich werden bis zur Rente brauchen, um es abzubezahlen. Monat für Monat für Monat.
Aber es wird uns gehören. Für mich war das immer ein Traum: etwas Eigenes zu besitzen, kein Geld mehr an einen Vermieter zu verschenken. Die Wand, an die man sich lehnt: unsere Wand. Die Badewanne, in der ich liege, die Küche, in der wir kochen: alles meins, alles unseres.
Vielen Deutschen geht es wie mir: 2018 gaben in einer Umfrage 84 Prozent der Befragten an, dass sie am liebsten in einer eigenen Immobilie leben würden oder es schon tun. 90.000 Eigenheime werden Jahr für Jahr errichtet, ein Drittel aller neuen Wohnungen sind Einfamilienhäuser. Die Preise für Eigenheime sind im Schnitt allein von 2020 auf 2021 um mehr als zehn Prozent gestiegen. Im bundesweiten Mittel kostet ein Einfamilienhaus rund 450.000 Euro, in der Nähe von Großstädten schnell das Doppelte. Wenn eine Großstadt neues Land für Einfamilienhäuser ausweist, prügeln sich Familien darum, es bebauen zu dürfen.
Zugleich ist das Eigenheim in Verruf gekommen. Schon das Wort klingt in den Ohren mancher Leute nach dem Muff früherer Jahrzehnte. "Villa", das Wort hat natürlich Glanz. "Townhouse", in Ordnung, das klingt urban. Aber "Eigenheim"? Ist das nicht zwangsläufig trostlos? Am besten noch mit Kiessteingarten. Nachbarschaftsstreit. Deutschlandfahne hinterm Jägerzaun. Auch ich spüre sehr oft, wenn ich Freunden und Bekannten in meinem eigenen, urbanen Milieu von unserem Hausbau erzähle, dass sie eher ein bisschen peinlich berührt sind. Ein Haus? Wer baut denn heute noch ein Haus? Ein Kollege schaute mich mit großen Augen an: "Du? Ein Haus? Das macht doch keiner mehr! Darüber musst du echt mal schreiben!"
Vor allem in den Städten gibt es immer weniger Platz. Und damit weniger Verständnis für Menschen wie mich, die ein Haus für sich alleine haben möchten. Immer weniger Großstädte weisen neue Baugebiete aus. Klimaschützer und Sozialpolitiker fordern, den Bau von Eigenheimen zu verbieten, weil diese viel Fläche für wenige Menschen versiegeln, weil in den urbanen Zentren nur noch Reiche sie sich leisten könnten, während Ärmere ins Hochhaus ziehen müssten. Auch viele Architekten würden Eigenheime gern abschaffen – ästhetisch minderwertig, lautet das Urteil. Ein "Architektenzoo" seien Einfamilienhaussiedlungen, eine optisch grenzwertige "Explosion von Privatheiten", sagt der frühere Chef der Stiftung Bauhaus Dessau, Philipp Oswalt.
Und so geht es dem Eigenheim ans Satteldach: In Hamburg hat 2020 ein Bezirk beschlossen, dass auf seinem Gebiet keine Einfamilienhäuser mehr gebaut werden dürfen. In Halle (Saale) wehren sich Grüne gegen die Ausweisung einer neuen Eigenheimsiedlung in einem eingemeindeten Dorf: "Wir können nicht immer nur über den Klimaschutz reden", sagte ein Stadtrat in der Lokalzeitung. "Wir müssen solche Bauprojekte ablehnen, damit die Umwelt nicht weiter geschädigt wird."
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Braucht der Mensch ein eigenes Haus? Ist es egoistisch von meiner Frau und mir, ein Haus haben zu wollen? Langsam dämmert mir: Unser Haus ist ein Kulturkampfthema, noch ehe es eine Tür und Fenster bekommen hat. Wenn ich an der Baustelle stehe, denke ich deshalb auch: Jetzt bin ich Kapitalist, Klimasünder und ein mordsmäßiger Spießer.
Aber bin ich das wirklich? Und wie schlimm wäre das? Um das herauszufinden, habe ich beschlossen, Freunde wie Feinde des Eigenheims zu befragen. Weil ich jetzt schon ahne, dass Letzteres eine harte Tour werden könnte, stärke ich erst mal mein Selbstbewusstsein mit einem Videoanruf bei Wolfgang Kuhn.
Kuhn, ein fröhlicher Bayer mit Brille und grünem Pulli, sitzt im Keller seines Einfamilienhauses am Münchner Stadtrand. Zur Begrüßung sagt er, ich solle mir mal nicht so viele Fragen stellen. Es gebe überhaupt keinen Grund, sich zu schämen. Ich hätte schließlich bald ein Haus! Das sei immer noch eine sehr erstrebenswerte Sache.
Vielleicht ist Kuhn einer der leidenschaftlichsten Verteidiger des Eigenheims in Deutschland. Der Stolz steckt schon im Namen des Vereins, den er vertritt: Er ist Präsident des Eigenheimerverbands Bayern e. V. Was für ein Wort: "Eigenheimer"! Nenne ich mich dann künftig auch so? "Sie können auch Einfamilienhäusler sagen", sagt Kuhn. "In jedem Fall ist es eine Lebenseinstellung." Ich fühle mich jetzt wirklich, sorry, Herr Kuhn, wie ein ziemlicher Spießer.
Wenn man Kuhn fragt, was die Deutschen an Einfamilienhäusern finden, versteht er die Frage gar nicht. Das sei doch offensichtlich! Erstens: die Freiheit. "Sie leben nirgends so frei wie in Ihrem eigenen Haus, mit Ihrem eigenen Garten. Sie haben die absolute Gestaltungsfreiheit – natürlich im Rahmen des örtlichen Baurechts!" Klar, Eigenheimer verletzen keine Regeln. "Und Sie haben die völlige Ruhe. Wenn Sie sie wollen." Er habe sich, sagt Kuhn, zum Beispiel vor einigen Wochen mit seinem Sohn in ein Musikalienhaus verirrt. Plötzlich hätten sie beide festgestellt: Was sie sich schon immer wünschten, war ein Schlagzeug. "Jetzt haben wir es im Keller. Und es ist wunderbar", sagt Kuhn. Die Nachbarn hörten nichts. Nur seine Frau müsse ein wenig Toleranz aufbringen.
Vielleicht noch wichtiger, sagt Kuhn, sei am Eigenheim aber: So ein Haus sichere die Altersvorsorge. "Wenn Sie früh genug anfangen, ist das Eigenheim der beste Vermögensaufbau. Wenn Sie mit dem Eintritt in die Rente schuldenfrei sind, haben Sie alles richtig gemacht." Das war, erzähle ich Kuhn, tatsächlich auch für uns ein wichtiger Grund. Wenn alles gut läuft, werden wir fast 30 Jahre lang einen Kredit abbezahlen, dessen Raten nicht viel höher liegen als die Miete der Wohnungen in den gefragten Kiezen der Großstadt. Aber dann gehört das Haus uns.
Ich grüble viel darüber, warum mir Eigentum so wichtig ist. Die Anflüge von Pathos, wenn ich die Baustelle besuche – ich glaube, die stellen sich auch deshalb ein, weil mein Haus-Projekt mir das Gefühl gibt, ich hätte eine bestimmte Stufe im Leben erklommen. Ein gesellschaftlicher Aufstieg, in Stein gebaut.
Viele Menschen meiner Generation, der heute Anfang-, Mitte-, Ende-30-Jährigen, erben gerade eine Immobilie – oder wissen, dass sie eine erben werden. Je bürgerlicher die Familien meiner Freunde und Bekannten, umso größer die Wahrscheinlichkeit, dass da irgendetwas kommt, das ihnen viele finanzielle Sorgen nehmen wird. Die Etagenwohnung der Eltern in Frankfurt. Das Häuschen der Schwiegereltern. Die Firma des Großvaters, die verkauft wird. Ich weiß, dass diese finanzielle Sicherheit auch etwas mit Herkunft zu tun hat.
Ich werde nichts erben, jedenfalls nicht in solchen Dimensionen. Ich stamme aus einer Familie, die nicht arm war, aber auch ganz sicher nicht reich. Weil ich aus Ostdeutschland komme, gehöre ich überhaupt zur ersten Generation, die die Chance hat, ein eigenes Vermögen aufzubauen. So etwas dauert Jahrzehnte. Für mich ist der Besitz eines Hauses in der Stadt nicht selbstverständlich. Deshalb werde ich stolz darauf sein: Wenn ich dieses Haus besitze, dann habe ich das selbst geschafft. Stellvertretend für meine Familie, sozusagen.
Früher muss dieses Gefühl auch im Westen noch weiter verbreitet gewesen sein: Das Eigenheim, habe ich bei Herrn Kuhn vom Eigenheimer-Verein gelernt, war lange Jahre ein Symbol für Aufstieg, Sicherheit, Erfolg. Aber vor einiger Zeit fühlte er sich genötigt, einen Aufsatz zu schreiben: "Feindbild Einfamilienhaus", nachzulesen auf der Website der Eigenheimer. Kuhn will sein Haus gegen all die Kritik verteidigen, die gerade über ihn hereinbricht: Nicht sozial genug, sagen die Linken. Nicht modern genug, sagen die Akademiker in den Großstädten. Nicht ökologisch genug, sagen längst nicht mehr nur die Grünen. Kuhn findet, das Eigenheim abzulehnen sei eine "Kapitulation vor dem Turbokapitalismus". Man wolle am Ende auch noch die Oma aus ihrem Häuschen vertreiben! Für ihn ist das Eigenheim auch immer noch die Wohnform einfacher Leute. Derer, die irgendwo auf dem Dorf ein Häuschen von den Eltern übernommen haben.
Vor allem die Einwände der Grünen regen Kuhn auf. "Niemand ist grüner als wir Eigenheimer! Wir waren schon immer grün!" In der Tradition mag das stimmen: Nach dem Krieg, in den Fünfziger- und Sechzigerjahren, hatten Einfamilienhäuser Gärten, die diese Bezeichnung noch verdienten. Wer einen Garten hatte, dem ging es nicht schlecht, denn er konnte Gemüsebeete anlegen, vielleicht sogar ein paar Tiere halten. "Ein echter Eigenheimer ist ein Siedler geblieben", sagt Kuhn, "frei und naturverbunden. Hat nie aufgehört, seine Gurken und Tomaten zu züchten. Ein guter Eigenheimer hat eine Umweltbilanz, die der typische Etagenwohnungsnutzer niemals erreicht!"
Die Sache ist: In unserem Garten, wenn er dann mal fertig ist, werden wir keine Karotten ziehen und keine Tomaten. Ich überlege zwar, ein Gartenhäuschen aufzustellen, aber eigentlich ist mein Plan, darin meine Fitnessgeräte aufzubauen. Wir werden jedenfalls keine Ziege halten, nicht einmal eine Katze. Vorm Rasenmähen fürchte ich mich jetzt schon.
Wir sind natürlich froh, dass unser Haus ein paar grundlegende Klimastandards erfüllen wird: Es ist, soweit ich das beurteilen kann, vernünftig gedämmt. Die Heizung wird von einer Erdwärmesonde angetrieben. Es wird einen E-Auto-Anschluss geben und eine effiziente Fußbodenheizung. Nur ein Solardach haben wir nicht. Bisher. Vielleicht bringt uns das schlechte Gewissen noch dazu, Solarzellen aufs Dach zu packen. Denn, klar, zum schlechten Gewissen haben wir Grund: Selbstredend wird unser neues Haus größer sein als unsere jetzige Etagenwohnung, und die war schon groß für zwei Menschen wie uns, voll berufstätig (also wenig daheim) und noch kinderlos.
47 Quadratmeter bewohnt jeder Bürger dieses Landes heute im Durchschnitt. 1991 waren es nur 35. Wir alle wollen immer mehr Fläche für unser Wohlstandsleben. Kann man trotzdem im Eigenheim wohnen, ohne eine Umweltsau zu sein?
Die Antwort von Daniel Fuhrhop überrascht mich nicht. Das Gespräch mit ihm soll für mich so eine Art Konfrontationstherapie sein. Ich will wissen, was die Gegenseite denkt: Fuhrhop, 55, ist Wirtschaftswissenschaftler und forscht an der Uni Oldenburg zum Thema Wohnen. Vor einigen Jahren wurde er bekannt mit dem Buch Verbietet das Bauen!. Er will, dass wir aufhören, immer neue Immobilien in die Landschaft zu setzen.
"Herr Fuhrhop, ich baue ein Haus!", sage ich.
"Ich verurteile niemanden persönlich", antwortet er.
Es gebe, erklärt er mir, immerhin enorme Fortschritte bei den Eigenheimen. "Neu gebaute Häuser brauchen sehr wenig Energie, sie müssen kaum noch geheizt werden. Das ist ein Vorteil." Mein modernes, energetisch gut konzipiertes Einfamilienhaus mit Wärmepumpe könne vom reinen Energieverbrauch her günstiger sein als eine ungedämmte Altbauwohnung.
"Klingt doch vernünftig!" Ich bin natürlich freudig überrascht.
"Wie man es nimmt", sagt er.
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Ein neues Haus müsse man, was die CO₂-Bilanz angeht, über seinen gesamten Lebenszyklus betrachten. Selbst über ein halbes Jahrhundert hinweg sei der Aufwand an Energie, den man für das Bauen aufwende – für Zement, Ziegel, Plastik –, bei den meisten modernen Häusern nicht wettzumachen. Das Bauen an sich verbrauche mehr CO₂ als 50 Jahre Wohnen. Und dann die Versiegelung des Bodens: Wenn man eine Fläche zubetoniert, aber nur zwei Etagen draufsetzt, ist das aus Sicht von Klima-Experten Verschwendung. Versiegelung bedeutet: Niederschlag kann nicht mehr versickern, Vegetation ist zerstört. Aus Fuhrhops Sicht wäre es besser, nur noch bereits existierende Gebäude zu sanieren. 16 Millionen Eigenheime gibt es in Deutschland, und davon stünden viele leer, sagt Fuhrhop, oder würden nur noch von einer Person bewohnt. Oft könnten sie zum Beispiel so umgebaut werden, dass noch eine zweite Wohnung entstehe. Es gebe da viele gute Ideen! Weshalb es ihm durchaus schwerfalle, den Sinn von Neubauten wie meinem zu erkennen. Wenn es doch wenigstens eine Geschosswohnung wäre in einem Mehrfamilienhaus: weniger Beton pro Mensch, weniger Außenfläche pro Quadratmeter Wohnfläche. Geschosswohnungen hätten meist eine zentralere Lage, was ebenfalls besser sei – "Ihr Haus steht doch am Stadtrand, richtig?", fragt Fuhrhop.
Vielleicht, denke ich, schweige ich jetzt lieber.
Ich weiß ja, was das Problem mit Häusern am Stadtrand ist: Sie sorgen für noch mehr Umwelt- und Klimabelastung durch die Art, wie man da lebt. Man kann nicht zu Fuß zur Arbeit, nimmt für die Fahrt zum Bahnhof dann doch das Auto. Zu allem Übel fahren wir einen Diesel. Und wenn man mal Kinder hat: Die bringt man dann im Auto zu ihren Freunden. Man fährt auch im Auto zum Supermarkt. Eigenheime sind auch deshalb problematisch, weil sie noch mehr motorisierte Mobilität verursachen.
Andererseits, lieber Herr Fuhrhop, denke ich: Ja, der Mensch, wenn er lebt, verursacht CO₂. Der eine fliegt im Urlaub nach Neuseeland. Der Zweite isst jeden Tag Fleisch. Der Dritte wohnt im Eigenheim. Je öfter ich mit Menschen spreche, die mein Häuschen kritisch sehen, umso mehr denke ich: Es gibt auch ein falsches Leben im richtigen Haus.
Abends, wenn ich manchmal durch mein künftiges Viertel spaziere, eine Art Dorf direkt an der Stadt, wenn ich die kleinen Häuser sehe, die hier seit Jahrzehnten stehen – und zugleich die Plattenbauten, die der Staat ganz in der Nähe errichtet hat: Ich kann mich dann schlecht dazu durchringen, jede Sorte Geschosswohnungsbau als bessere Wohnform für den Menschen zu betrachten. Soll es wirklich die Lösung sein, eine Stadt nur noch mit riesigen Mehrfamilienhäusern vollzustellen?
Jedenfalls kommt es mir manchmal so vor, als wäre das der Plan. Für Eigenheime gibt es immer schärfere Energiesparverordnungen, die erfüllt werden müssen, erst recht, wenn man noch staatliche Fördermittel erhalten will. In Baden-Württemberg gilt von Mai 2022, in Berlin von 2023 an eine Solardachpflicht für jeden Neubau. Und dann gibt es da noch den Bezirk Hamburg-Nord und seinen grünen Bürgermeister.
An Michael Werner-Boelz kommt man nicht vorbei, wenn man sich mit dem Thema Eigenheim befasst. Im vergangenen Jahr handelte er sich einen ansehnlichen Shitstorm ein, denn er war der "Haus-Verbieter" von Hamburg. So nannte ihn die Bild.
Man könnte denken, dass Werner-Boelz nicht gut auf Journalisten zu sprechen ist. Aber als er mich im Bezirksamt Hamburg-Nord empfängt, in einem ziemlich grauen, unsanierten Plattenbau, ist er glänzender Laune. Ein höflicher Mann in Hemd und Sneakern. "Sie bauen also ein Haus?", fragt er lächelnd. Ich komme gleich ins Stammeln. Kurzes Schweigen.
Aber dann sagt er doch ernsthaft: Er finde das nicht schlecht! Ob er direkt mal etwas richtigstellen dürfe? Niemand verbiete Eigenheime, er schon gar nicht. Es gebe nur einen politischen Beschluss in Hamburg-Nord, der laute: Es werden keine neuen Baugebiete für Einfamilienhäuser mehr ausgewiesen. Und das habe vor allem soziale Gründe. "Wir leben hier im am höchsten verdichteten Bezirk Hamburgs." Aber gerade in den nachgefragten Stadtteilen, in Eppendorf und Winterhude etwa, seien freie Flächen selten. "Die Leute suchen händeringend Wohnungen." Die Zielvorgabe des Landes Hamburg laute, dass sein Bezirk jedes Jahr 1200 neue Wohnungen bauen müsse, um der Wohnungsknappheit zu begegnen. Das ist der Anteil von Hamburg- Nord an den 400.000 Wohnungen jährlich, die die neue Bundesregierung bauen will. "Das erreichen wir nicht mit Einfamilienhäusern. Das geht einfach nur mit Geschosswohnungsbau. Ob ich das will oder nicht. Tut mir leid."
Genau das habe er im vorigen Jahr der Zeitung Die Welt erklärt. Die Online-Redaktion setzte darüber die Überschrift: "Beliebt, aber bald verboten? Das Ende des Einfamilienhauses". Werner-Boelz sagt: "Dann ging ich viral."
Werner-Boelz ist selbst in Süddeutschland in einem Einfamilienhaus aufgewachsen. Anfang der Neunziger, als er nach Hamburg zog, habe er eine Wohnung über einen Berechtigungsschein bekommen: Aus irgendeinem Grund teilte man ihm ein Reihenhaus zu, in städtischem Besitz. (Bild: "Bezirksamts-Chef lebt das, was er anderen untersagen will!") Vor Kurzem sei er dort ausgezogen. Aber solche Wohnformen seien in der Stadt Wohnformen der Vergangenheit: Ein Eigenheim in seinem Bezirk habe zuletzt mindestens 800.000 Euro gekostet, und zwar in der kleinen Ausführung, vielleicht 100 Quadratmeter, mit winziger Rasenparzelle. Selbst das sei für die Mittelschicht nicht mehr erschwinglich. Wer unbedingt ein Einfamilienhaus wolle, könne weiterhin eines aus dem Bestand erwerben – oder rausziehen in die Randbezirke. So wie ich in Berlin.
Auf gewisse Orte und die Eigenheime an diesen Orten, das gibt der Grüne Werner-Boelz zu, schauten Teile seines Milieus inzwischen hämisch herab, vielleicht habe er deshalb einen solchen Aufruhr ausgelöst. In der Bubble der akademisch-urbanen Kreise wolle man zentral leben, man wolle den Bäcker und das Café vor der Tür.
Meine Frau und ich, wir haben uns vor dem Hauskauf auch Wohnungen in den gefragten Vierteln angeschaut. In Prenzlauer Berg zum Beispiel. Die Schlange an der übertrieben teuren Eisdiele ging bis zur nächsten Kreuzung. Überall Leute, die sich eigensinnig kleiden und dabei mit ihren gerippten Wollmützen alle gleich aussehen. Hafermilch-Kaffee für 4,50 Euro im wiederverwendbaren Becher – das soll ein gutes Leben sein? Ich finde nichts schnöseliger als den Gedanken, man könne nur in Vierteln wie Prenzlauer Berg glücklich werden.
Und ich fragte mich: Was genau ist progressiv an der Wohnung mitten in der Großstadt? Wollen sich nicht viele, die dort leben, eigentlich nur lossagen vom heute als spießig empfundenen Leben ihrer Eltern in den südschwäbischen Vorstädten, in denen sie selbst doch eine glückliche Kindheit hatten? Und wenn es in der urbanen Etagenwohnung so toll ist – woher kommen dann all die Berliner mit Datsche im Grünen? All die Familien, die sich zusammen ein Wochenendhaus in der Uckermark gekauft haben und nun aufwendig Liste führen, wer wann das Haus für sich haben darf? Geht es eigentlich noch kleinbürgerlicher? Und was ist denn nun gut – raus oder rein, grün oder urban? Wollen die sich einfach nicht entscheiden?
So ein Zweithaus im Grünen, sagt mir der Architekturtheoretiker Philipp Oswalt, wünsche sich seine Frau auch immer mal wieder, er sei aber strikt dagegen: Er wolle nicht noch Verantwortung für einen zweiten Ort tragen.
Oswalt ist der Mann, der das Schlagwort "Architektenzoo" für die Einfamilienhaussiedlungen erfunden hat. An einem fürchterlich kalten Januartag in Berlin sitze ich an seinem Küchentisch: Ein sehr großer Mann, 58 Jahre alt, er bewohnt eine opulente Etagenwohnung in Schöneberg, die FAZ liegt zwischen uns, das Bücherregal ist beeindruckend. Ganz klar: Ich bin hier zu Gast bei einem Bürger der urbanen Oberschicht. Einem zudem, der viel übers Wohnen nachdenkt. Vor einigen Jahren hat er seinen Job als Chef der Stiftung Bauhaus Dessau auch deshalb verloren, weil er den Vorschlag unterbreitete, manche Dörfer in der Provinz komplett aufzugeben. Dass Einfamilienhäuser eher zur Vergangenheit der Bundesrepublik gehören, als die Zukunft zu symbolisieren – ich denke, man tut ihm nicht unrecht, wenn man seine Haltung so wiedergibt. "Die Etagenwohnung hat das Eigenheim in Sachen Sozialprestige – in einer bestimmten Schicht – total abgehängt", sagt er. Jedenfalls in Deutschland.
Deutsche Politik, sagt Oswalt, habe viele Jahrzehnte darauf gesetzt, das Eigenheim einseitig zu fördern. "Der Staat hat eine Politik des privaten Glücks verfolgt. Es gab Eigenheimzulagen und Pendlerpauschalen, das diente gewissermaßen der sozialen Befriedung." Riesige Erfolge zeitigte das nicht. Die Wohneigentumsquote ist in Deutschland, im Vergleich mit anderen OECD-Ländern, sehr niedrig. 96 Prozent der Rumänen und 86 Prozent der Polen besitzen eigene Immobilien; oft Eigenheime. In Deutschland dagegen wohnen mehr als 50 Prozent der Menschen zur Miete – und das, obwohl ja so viele vom Eigenheim träumen. Eine Studie der Bundesbank hat ergeben, dass das Mieten in Deutschland einfach extrem attraktiv ist. Es ist im internationalen Vergleich sehr günstig, insbesondere wegen des sozialen Wohnungsbaus. Zudem schrecke etwa die hohe Grunderwerbsteuer viele Bürger vom Kaufen ab.
In anderen Ländern, sagt Oswalt, sei das anders, aber nicht nur zum Vorteil. Er erzählt von Metropolen wie Detroit, die quadratmeilengroße Eigenheim-Vorstädte besitzen, während das Zentrum verödet. Er erzählt von Brasilien, wo das einfache Einfamilienhaus die ganz klassische Wohnform der Armen ist und wo, wer es sich leisten kann, in ein Hochhaus zieht, in dem man sicherer vor Einbrüchen und Überfällen ist. Er erzählt von Polen, dem Land der Handwerker, wo man in der Bahnhofsbuchhandlung Bücher mit fertigen Entwürfen kaufen kann – die Leute bauen sich ihre Häuser einfach selbst. Nur kompakte Städte entstünden so nicht.
Hört man Oswalt zu, wird irgendwie noch jedes Einfamilienhaus zum Problem.
Politik, sagt Oswalt, dürfe heute nicht mehr nur darauf achten, dass jeder ein eigenes Dach über dem Kopf hat. Sie müsse auch bedenken, was für ein Dach das ist. Und nicht jedes Gebäude passe für jede Lebensform und für jede Region.
Okay, einem gewissen Typus Einfamilienhaus kann selbst Oswalt etwas abgewinnen. Ein bayerisches Dorf braucht nicht unbedingt Geschosswohnungsbau. Und ja, es gebe auch schöne Häuser, die Menschen für sich selbst bauten. Aber die Gestaltungsmacht, die viele Hausbauer gerade lieben, ist für Menschen wie Oswalt der größte Grusel: auf irgendein Grundstück irgendein Haus zu setzen, so, wie es einem gerade gefällt.
Ich bin, muss ich sagen, auch froh, dass wir uns in ein Bauprojekt eingekauft haben, das Architekten geplant haben. Nicht nur, weil die Nachbarn dadurch keinen Quatsch machen können. Keine apricotfarbenen Fassaden, keine Säulen vor der Haustür, stattdessen gute, schnörkellose Architektur. Sondern auch, weil wir selbst keine zu große Auswahl hatten. Es war ja schon anstrengend genug: das Parkett auszusuchen, welches Holz, wie hell, wie geschliffen, wie geölt? Die Waschbecken: wie groß, wie viele? Ich bin froh, dass es jemanden gibt, der uns eine schöne Treppe entworfen hat, in exakt dem Holz des Parketts, noch ehe wir den Kaufvertrag für unser Haus unterschrieben hatten. Ich bin froh, dass jemand für uns entschieden hat, welche Fenster an welcher Stelle eingebaut werden. Ich habe überhaupt keine Lust, mich zu fragen, welches Feinsteinzeug das beste ist für den Boden in der Küche, mir fällt es schwer genug, zu sagen, welche Farbe mir am besten gefiele. Wir haben ein paar Grundrisse verändert, eine Küche geplant, schon das war für mich eine Herausforderung. Ich bin Fan der arbeitsteiligen Gesellschaft. Ich will ein Haus, aber nicht den Stress.
Oswalt hat schon recht: Je freier man die Leute entscheiden lässt, umso hässlicher wird es, in aller Regel. Ich glaube, die Abneigung gegen das Eigenheim kommt vor allem von diesen wild durcheinandergepuzzelten Einfamilienhaussiedlungen der Nullerjahre. Ich freue mich auf mein eigenes Haus, das andere für mich entworfen haben. Wenn wir das Haus übernehmen, hoffentlich in diesem Sommer, wird alles fertig sein für uns: vom Briefkasten bis zum Gästebad. Im Garten sind Bäume gepflanzt, der Rasen ist gesät, wir kriegen die Schlüssel und fangen an, dort zu leben. Für alles, was bis zu diesem Zeitpunkt passiert, haben wir einen festen Preis verabredet.
Selbst zu bauen bedeutet für viele Bauherren viel mehr Arbeit: Sie suchen sich ein Grundstück, einen Architekten, Baufirmen und Handwerker, sie kalkulieren ihre Kosten, nehmen dann den Kredit auf, und wenn zwischenzeitlich alles teurer wird, haben sie ein Problem: Sie müssen nachfinanzieren, manche Banken verweigern das. So wird aus manchem Hausbau ein Albtraum. In unserem Fall hat die Inflationsentwicklung schon dazu geführt, dass unser Haus heute, ein Jahr nach unserer Kaufentscheidung, Zehntausende Euro teurer wäre. Dass wir einen Vertrag mit fixem Preis unterschrieben haben, ist also unser großes Glück: Der Bauleiter und Bauunternehmer, Herr D., macht mit uns deutlich weniger Gewinn, als er erwartet hatte, denn auch er hatte mit dem Investor ja Festpreise vereinbart. Ein bisschen, das hat er schon mal zugegeben, ärgert er sich. Manchmal, wenn ich zu Besuch auf der Baustelle bin, schimpft er über die strengen Corona-Regeln, über die Beton- und Holzpreise – zum Teil 50 Prozent mehr!
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Kurz bevor wir unterschrieben, habe ich schlecht geschlafen. Ich hatte Angst, dass wir uns ruinieren. Aber schon nach dem Notartermin ertappte mich dabei, wie ich mich freute, wenn die Preise stiegen, denn das hieß ja, dass der Wert unseres Hauses auch stieg. Ich habe die Seiten gewechselt. Ich bin jetzt so eine Art privater Immobilienhai. Ich will, dass die Preise in Berlin kräftig steigen! Dann wird mein Haus noch mehr wert!
Manche Experten sagen allerdings, dass auch das Gegenteil passieren könne. Dass die Immobilienpreise so extrem hoch sind derzeit, liegt auch an den günstigen Zinsen, zu denen man Immobilienkredite aufnehmen kann. Weil so viele Menschen auf den Markt drängen, werden Immobilien teurer. Gut möglich, dass in ein paar Jahren eine Blase platzt. Und dann?
Der Kreditberater, den wir konsultierten, sagte zu uns, auch wenn der Preis gerade hoch sei, machten wir am Stadtrand von Berlin wahrscheinlich nichts falsch. Wenn Sie selbst in Ihrem Haus wohnen, halten Sie auch mal ein paar Jahre aus, in denen der Wert sinkt. Sie dürfen dann nur um Gottes willen einen Fehler nicht machen: Lassen Sie sich bitte nicht scheiden!
Okay, versprochen. Aber die Angst vor der Immobilienblase weckt mich auch heute manchmal noch. Was für eine Vorstellung: ein Leben lang Geld bezahlen für eine Sache, die dieses Geld nicht wert ist. Kann man eine größere Fehlentscheidung treffen?
Ich will noch jemanden anrufen, der mir hoffentlich erklärt, dass meine Angst übertrieben ist. André Kraus ist Anwalt, seine Kanzlei gehört zu den größten Kanzleien für Privatinsolvenzen in Deutschland. 2000 Fälle betreut sein Team jährlich, häufig geht es um Immobilien, die zwangsversteigert oder notverkauft werden müssen, weil sich Käufer bei der Finanzierung verhoben haben. Und oh ja, sagt Kraus: Trennungen sind ein Problem. Er frage seine Klienten immer: Ist Ihre Ehe stabil? "In finanzielle Schieflage kommt man oft durch Lebensereignisse, unvorhergesehene Zwischenfälle. Krankheiten, Trennungen, langfristige Verdienstausfälle. Dann merken Sie oft erst, wie sehr Ihre Finanzplanung auf Kante genäht war."
Ehrlich gesagt war mir und meiner Frau schon beim Notartermin klar: Das, was wir hier tun, ist jetzt krasser als heiraten. Heiraten ist eine große Party, aber eine Ehe ist ja nicht unauflöslich, wie ich an einigen Freunden sehe. Ein Hauskauf aber? Das ist Verbindlichkeit. Klar, ausziehen kann man jederzeit. Aber aus den gemeinsamen Schulden kommt man nicht so leicht wieder raus (wahrscheinlich der Grund dafür, dass Ehen von Menschen mit gemeinsamem Wohneigentum länger halten.) Das größte Problem, sagt Kraus, sei es, wenn Paare, die die Finanzierung nur gerade so zusammen schaffen, feststellen: Das Haus, von dem wir geträumt haben, ist gar kein Traumhaus. Wenn die Frau merkt: Der Mann, neben dem ich liege, wird auch im neuen Haus nicht aufregender. Finanzierungen seien oft darauf ausgelegt, dass beide Partner Geld verdienen und im Haus wohnen. Zieht einer aus und muss zusätzlich Miete bezahlen, fliegen dem getrennten Paar die Raten um die Ohren.
Kraus ist der Meinung, dass wir uns gerade in einer besonderen Blasengefahr befinden. Menschen, die hohe Kredite für überteuerte Häuser jetzt noch stemmen können, weil die Zinsen niedrig sind, hätten in zehn, 15, 20 Jahren ein Problem – dann nämlich, wenn die Zinsbindung der Kredite ausläuft. Bis dahin dürften die Zinsen deutlich gestiegen sein. "Die Realität wird viele einholen", sagt Kraus. "Sie werden ihre Häuser verkaufen müssen, weil sie sich die Kredite nicht mehr leisten können." Und was erst, wenn sich dann der Wert eines Hauses viel schlechter entwickelt hat als erwartet?
Nun ja, dann profitieren Leute wie Kraus. Er kann jetzt schon mit neuen Klienten rechnen.
Und ich? Wie viel Angst muss ich haben? Werde ich mir am Ende doch wünschen, in einer Großstadtwohnung geblieben zu sein? So genau kann mir das natürlich niemand sagen. So spießig ein Immobilienkauf sein mag, er ist ein Abenteuer. Es ist, das wird mir immer klarer, eine sehr persönliche Entscheidung, wie man leben will und zu welchem Preis, wo man leben will und mit welchen Folgen. Ohne Risiko, so ist das nun mal, kommt man sowieso nie zu irgendwas.
Und ja, auch das weiß ich jetzt: Man lernt sich selbst, wenn man ein Haus baut, noch mal ganz neu kennen. Das wird mir am klarsten, als ich den Mann besuche, der im Grunde dafür zuständig ist, Deutschland vollzubauen. Felix Pakleppa, Geschäftsführer des Zentralverbands Deutsches Baugewerbe, ist glänzender Laune. Kein Wunder, die Geschäfte laufen ja offenbar super. Wir reden lange, über die Marktlage und über die falschen Verlockungen günstigen Baulands in unattraktiven Gegenden. Und dann sagt er: Ihn störe, dass Bau-Debatten immer aus Sicht derer geführt würden, die schon in ihren Wohnungen sitzen.
Das beginne bei Mietern, die sich gegen jeden Neubau in der Nachbarschaft wehren. Aber bei Eigentümern sei es noch schlimmer: Neulich habe er eine Bekannte in Kreuzberg besucht, superteure Eigentumswohnung, moderner Neubau. Man habe über das Tempelhofer Feld diskutiert, diese riesige Freifläche mitten in Berlin, die einst ein Flughafen war. Er habe sich für eine Randbebauung dort ausgesprochen. Aber die Bekannte habe gesagt: Auf keinen Fall. Das Tempelhofer Feld brauche sie zum Spazierengehen! Kaum ist man Eigentümer, betreibt man sozusagen Mikado: Es soll, sagt Pakleppa, sich bloß nichts mehr bewegen!
Nun: Vor einiger Zeit habe ich realisiert, dass auf dem freien Grundstück direkt neben unserer Siedlung noch gebaut werden könnte. Ich war gleich ein bisschen schockiert. Verbauen die uns den Blick? Rücken die uns zu nah auf die Pelle? Bekomme ich doch noch ein apricotfarbenes Nachbar-Fertighaus?
Ich bin jetzt eigentlich grundsätzlich dagegen.