Beschluss der Wohnungseigentümer über Erhaltungsmaßnahmen
Alternativangebote können nach neuem BGH-Urteil entbehrlich sein
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Wiederholt sind an dieser Stelle Entscheidungen von Instanzgerichten aufgegriffen worden, die die grundsätzliche Pflicht der Wohnungseigentümer betonten, vor der Vergabe eines Auftrages über Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum Alternativangebote einzuholen (Drei-Angebote-Rechtsprechung). Nachdem der BGH bereits für die Beauftragung eines Rechtsanwalts entschieden hatte, dass Alternativangebote entbehrlich seien (Das Eigenheimer Magazin berichtete darüber in der Ausgabe März 2026) weitete der BGH diese Linie nun auf die Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum aus (BGH Urteil vom 27.03.2026 – V ZR 7/25).
Gesetzlicher Hintergrund
§ 23 Abs. 1 S. 1 WEG bestimmt, dass Angelegenheiten, über die nach dem WEG oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet werden. Insoweit ist zur Gültigkeit eines Beschlusses nach § 25 Abs. 1 WEG die Mehrheit der abgegebenen Stimmen ausreichend. Dem Beschluss mit der Mehrheit der Stimmen unterliegen damit von Gesetzes wegen etwa die Bestellung eines Verwalters (und dessen Abberufung), Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum (und auch daran vorgenommene Bauliche Veränderungen) oder die Änderung der Verteilung der Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Das Gesetz duldet diese Macht der Mehrheit, weil auch unter ihrer Herrschaft der einzelne Wohnungseigentümer durch seinen Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung (§ 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG) geschützt bleibt. Mit anderen Worten: Mit Stimmenmehrheit gefasste Beschlüsse sind anfechtbar, wenn sie den Boden ordnungsgemäßer Verwaltung verlassen.
Das Urteil des LG Düsseldorf
Nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach nach Auffassung zahlreicher Gerichte bislang ein Beschluss der Wohnungseigentümer über die Beauftragung eines Unternehmens mit der Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum, wenn zuvor keine Vergleichsangebote eingeholt worden waren. Eine Ausnahme wurde bisher lediglich für Bagatellmaßnahmen gemacht, deren Auftragsvolumen also etwa 3.000,- Euro nicht überschritt. Entsprechend dieser Handhabung erklärte das LG Düsseldorf mit Urteil vom 16.12.2024 (25 S 34/24) einen Beschluss von Wohnungseigentümern für unwirksam, durch den ein Unternehmer mit dem Austausch von Fenstern im Volumen von 4.091,22 Euro beauftragt worden war ohne dass zuvor Vergleichsangebote eingeholt worden waren. Die Mehrheit der Wohnungseigentümer hatte dazu ausdrücklich keine Veranlassung gesehen, da der beauftragte Unternehmer bereits seit Jahrzehnten „zur vollsten Zufriedenheit“ für die WEG tätig geworden war. Für das LG Düsseldorf war die Beauftragung eines „bekannten und bewährten“ Unternehmers kein Argument gewesen, mit dem auf die Einholung von Vergleichsangeboten hätte verzichtet werden dürfen. Der BGH, zu dem der Fall in die Revision ging, sah das anders.
Das Urteil des BGH
Der BGH gestand zu, dass die Beschlussfassung über Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum auf einer hinreichenden Tatsachengrundlage erfolgen muss, um ordnungsgemäßer Verwaltung zu entsprechen. Wenngleich Alternativangebote dazu dienen könnten, diese Tatsachengrundlage zu schaffen, gäbe es jedoch keine allgemeine Pflicht zu deren Einholung. Entscheidend sei vielmehr, ob die vorhandenen Informationen angesichts der Art der Maßnahme, ihrer Dringlichkeit und der sonstigen Umstände des Einzelfalls vom Standpunkt eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers für eine Entscheidung ausreichen würden. Auch bei größeren Erhaltungsmaßnahmen könnten die für die Beschlussfassung erforderlichen Informationen mithin nicht nur durch die Einholung von Vergleichsangeboten beschafft werden, sondern auch im Wege der Beratung durch Sonderfachleute wie Architekten oder Bausachverständige. Auch der Umstand, dass der einzige Anbieter schon in der Vergangenheit zur Zufriedenheit der Wohnungseigentümer tätig war („bekannt und bewährt“), könne es rechtfertigen, von der Einholung weiterer Angebote bzw. zusätzlicher Informationen abzusehen. Vergleichsangebote würden nämlich in erster Linie einen Preis-, aber keinen Qualitätsvergleich ermöglichen. Für einen vernünftig und wirtschaftlich denkenden Eigentümer sei aber neben dem Preis entscheidend, ob zu erwarten sei, dass der Auftragnehmer die ihm aufgegebenen Arbeiten sorgfältig und zügig ausführe, dass er den verabredeten Zeitplan einhalte und qualifiziertes Personal zur Verfügung stelle und dass er etwaige Beanstandungen zeitnah nachgehe und diese vollständig behebe. All dies könnten die Eigentümer besser einschätzen, wenn sie ein Unternehmen beauftragten, mit dem sie in der Vergangenheit bereits positive Erfahrungen gemacht hätten.