Kündigung wegen Eigenbedarfs

Was Mieter und Vermieter wissen sollten

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Sie ist der Schrecken aller Mieter und für Vermieter oft ein Rätsel: die Eigenbedarfskündigung. Grund genug, ein wenig Licht ins Dunkel zu bringen.

Wer das gesetzliche Mietrecht nach dem Begriff „Eigenbedarf“ durchforstet, kann lange suchen. Der „Eigenbedarf“ ist Umgangssprache – er bezieht sich auf § 573 Absatz 2 Nummer 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Nach dieser Vorschrift liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung eines Mietverhältnisses insbesondere dann vor, wenn der Vermieter die Räume „als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“.

Dieser Vorschrift voraus geht in § 573 Abs. 1 S. 1 BGB die Anordnung, dass der Vermieter überhaupt nur dann (ordentlich) kündigen kann, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Dies soll den Mieter vor Obdachlosigkeit schützen. Und von Gesetzes wegen als berechtigtes Interesse eben ausdrücklich anerkannt ist der sogenannte Eigenbedarf.

Anwendungsbereich

Kein ordentliches Kündigungsrecht haben grundsätzlich Parteien eines Zeitmietvertrages. Diese sind beschränkt auf ihr Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung, das nur besteht, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum vereinbarten Beendigungszeitpunkt unzumutbar machen würde. Ein ordentliches Kündigungsrecht kann jedoch im Zeitmietvertrag vereinbart werden.

Formelle Voraussetzungen

Die Eigenbedarfskündigung bedarf von Gesetzes wegen der Schriftform (§ 568 Abs. 1 BGB) mit einer eigenen Unterschrift, womit Kündigungen mittels E-Mail oder z.B. Whats­App ausgeschlossen sind. Unerheblich ist, ob die Vermieter die Kündigung selbst erklären oder über einen Rechtsanwalt in ihrem Namen erklären lassen.

Dabei sind im Kündigungsschreiben die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters anzugeben (§ 573 Abs. 3 S. 1 BGB). Für den Fall der Eigenbedarfskündigung bedeutet das, dass im Kündigungsschreiben die Person genannt werden muss, für die die Wohnung benötigt wird, sowie das Interesse, das diese Person an der Wohnung hat.

Diese Voraussetzungen erfüllt beispielsweise ein Vermieter, wenn er im Kündigungsschreiben für seinen Sohn mit der Begründung Eigenbedarf geltend macht, dieser habe aufgrund von Home-Office-Tätigkeiten einen größeren Raumbedarf; konkrete Angaben zur bisherigen Wohnung des Sohnes nach Größe und Anzahl der Zimmer sind insoweit nicht erforderlich (BGH, Beschluss vom 09.02.2021 – VIII ZR 346/19).

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Begünstigter Personenkreis

Zum Kreis derjenigen Personen, für die Eigenbedarf geltend gemacht werden kann, zählt zunächst der Vermieter selbst. Sind mehrere Personen Vermieter, genügt es, wenn einer der Vermieter die vermieteten Räume als Wohnung benötigt. Zu den Familienangehörigen des Vermieters zählen in jedem Fall dessen Ehepartner (auch sein geschiedener), die Verwandten und Verschwägerten in gerader Linie (wie Eltern, Großeltern, Kinder, Enkel), die Verwandten in der Seitenlinie bis zum dritten Grad (Geschwister, Nichten und Neffen) und die Verschwägerten bis zum zweiten Grad (Schwiegereltern, Schwager).

Darüber hinaus ist die Rechtsprechung uneinheitlich. Nicht zum Kreis der Familienangehörigen zählt der Lebensgefährte des Vermieters. Dieser kann jedoch zu den Haushaltsangehörigen zählen, wenn er in der gemeinsamen Wohnung mit dem Vermieter wohnt. Zu den Haushaltsangehörigen zählen nämlich alle, die seit längerer Zeit auf Dauer mit dem Vermieter in einer Hausgemeinschaft zusammenleben.

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Berechtigtes Interesse

Die gekündigte Wohnung wird dann im Sinne des Gesetzes „benötigt“, wenn vernünftige, nachvollziehbare Gründe vorliegen. Diesen Tatbestand kann der Wunsch nach einer kleineren oder barrierefreien Wohnung ebenso erfüllen wie der Wunsch nach einer größeren oder günstiger gelegenen. Auch die Absicht, eine Wohnung künftig für sich selbst als Zweitwohnsitz nutzen zu wollen, um diese nach Besuchen kultureller Veranstaltungen oder der Familie mehrmals pro Woche als Schlafstätte zu nutzen, kann ausreichen (LG Hamburg, Urteil vom 10.06.2025 – 311 S 4/25).

Vor dem Hintergrund der grundgesetzlich geschützten Eigentumsgarantie hat im Streitfall das Gericht die vom Vermieter vorgetragenen Gründe grundsätzlich zu respektieren und nicht seine Vorstellungen von angemessenem Wohnen an die Stelle der Vorstellungen des Vermieters zu setzen. Das Gericht hat sich vielmehr auf die Prüfung zu beschränken, ob die Kündigung rechtsmissbräuchlich sein könnte. Diese eingeschränkte Prüfungskompetenz kann entscheidende Folgen haben, wenn zum Beispiel überhöhter Wohnbedarf geltend gemacht wird: Die Schwelle zum Rechtsmissbrauch überschreitet der Vermieter mit einer Kündigung nämlich grundsätzlich erst dann, wenn er mit ihr weit überhöhten Wohnbedarf geltend macht.

Um sich selbst eine solche Entscheidung zu ermöglichen, wird das Gericht jedoch spätestens in der mündlichen Verhandlung die Bekanntgabe von Details wie Quadratmeter verlangen, die im Kündigungsschreiben selbst noch entbehrlich gewesen waren. Ausnahmsweise rechtsmissbräuchlich ist eine (berechtigte) Eigenbedarfskündigung allerdings beispielsweise auch dann, wenn dem Vermieter eine vergleichbare andere Wohnung zur Verfügung steht, in der er seinen Wohnbedarf ohne wesentliche Abstriche realisieren kann (BGH, Beschluss vom 23.08.2016 – VIII ZR 178/15).

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Das Widerspruchsrecht des Mieters

Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (vgl. § 574 Abs. 1 S. 1 BGB).

Vom Mieter wird hier wesentlich mehr als nur oberflächlicher Vortrag verlangt: Beklagt der Mieter etwa, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann (§ 574 Abs. 2 BGB), muss er darlegen, aufgrund welcher konkreten Suchbemühungen davon auszugehen ist, dass angemessener Ersatzwohnraum nicht zur Verfügung steht. Mieter müssen dabei grundsätzlich ab dem Zugang der Kündigung mit ihren Suchbemühungen beginnen.

Macht der Mieter ihm drohende schwerwiegende Gesundheitsgefahren für den Fall des erzwungenen Wohnungswechsels geltend, genügt der Mieter seiner Darlegungslast jedenfalls durch die Vorlage eines dies bestätigenden (ausführlichen) fachärztlichen Attests. Auch wenn diese nicht von einem Facharzt erstellt worden ist, kann im Einzelfall aber auch eine (ausführliche) Stellungnahme eines – bezogen auf das geltend gemachte Beschwerdebild – medizinisch qualifizierten Behandlers ausreichen (BGH, Urteil vom 16.04.2025 – VIII ZR 270/22).

Auf das seit Anfang 2025 nur noch in Textform auszuübende Widerspruchsrecht des Mieters sollte dieser vom Vermieter (aus eher taktischen Gründen) im Kündigungsschreiben hingewiesen werden. Der Hinweis ist jedoch keine Voraussetzung für eine wirksame Kündigung – schweigt die Kündigung zum Widerspruchsrecht des Mieters, macht dies die Kündigung nicht unwirksam.

Wegfall des Kündigungsgrundes

Die einzuhaltende mehrmonatige Kündigungsfrist kann zur Folge haben, dass der Eigenbedarf zum Zeitpunkt des erwarteten Auszugs des Mieters nicht mehr besteht.

Wie ist bei einem Wegfall des Kündigungsgrundes zu verfahren? Wichtig zu betonen ist, dass es für das Vorliegen des behaupteten Eigenbedarfs zunächst einmal allein auf den Zeitpunkt des Zugangs des Kündigungsschreibens beim Mieter ankommt. Fällt nach dem Zugang der Kündigung der Kündigungsgrund vor dem Ablauf der Kündigungsfrist weg, ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter über den Wegfall des Kündigungsgrundes zu unterrichten.

Der Mieter kann dann verlangen, dass das Mietverhältnis mit ihm fortgesetzt wird. Entfällt der Kündigungsgrund nach dem Ablauf der Kündigungsfrist, ist der Vermieter zu einer Mitteilung an den Mieter nicht mehr verpflichtet.

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Vorgeschobener Eigenbedarf

Entgegen eines verbreiteten Glaubens ist die Wirksamkeit der Kündigung hingegen nicht davon abhängig, dass die Bedarfsperson eine gewisse Zeit in der Wohnung wohnt; wohnt die Bedarfsperson nach dem Auszug des Mieters nicht in der Wohnung, kann dies für den Mieter, der davon Kenntnis erlangt, höchstens ein Indiz dafür sein, dass Eigenbedarf tatsächlich zu keinem Zeitpunkt bestanden hat.

Durch einen nur vorgeschobenen Eigenbedarf macht sich der Vermieter aber mindestens schadensersatzpflichtig – ein Vermieter kann sich dadurch sogar strafbar machen. Gleiches gilt für die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme der Wohnung durch den Vermieter, die „kalte“ Räumung. Auch wenn der gegenwärtige Aufenthaltsort des Mieters unbekannt ist und/oder das Mietverhältnis durch den Vermieter wirksam gekündigt ist, ist der Vermieter verpflichtet, sich – gegebenenfalls nach öffentlicher Zustellung der Räumungsklage – einen Räumungstitel zu beschaffen und aus diesem die Räumung zu betreiben (BGH, Urteil vom 14.07.2010 – VIII ZR 45/09).

Karl Schmelzing
Jurist des Eigenheimerverbandes Bayern