Mietkosten für Rauchwarnmelder sind keine Betriebskosten

Urteil des Bundesgerichtshofes zu bisher strittiger Frage

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Bei den Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern handelt es sich nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 11.05.2022 (Az.: VIII ZR 379/20) nicht um sonstige Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 der Betriebskostenverordnung (BetrKV), sondern – da sie den Kosten für den Erwerb von Rauchwarnmeldern gleichzusetzen sind – um betriebskostenrechtlich nicht umlagefähige Aufwendungen.
Betriebskosten sind – wie in § 1 BetrKV definiert – die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum an dem Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Neben den gemäß § 1 Absatz 2 BetrKV ausdrücklich ausgenommenen Instandsetzungs-, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten gehören auch etwaige Kapital- und Finanzierungskosten für die Anschaffung von Betriebsmitteln grundsätz­lich nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten.

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Aufwendungen, die nicht unter den in § 2 Nr. 1 bis 16 BetrKV enthaltenen Betriebskostenkatalog fallen, können als „sonstige Betriebskosten“ im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV umlagefähig sein. Die Regelung in § 2 Nr. 17 BetrKV ist als Auffangtatbestand konzipiert und erfasst Aufwendungen des Vermieters, die der allgemeinen Definition in § 1 BetrKV entsprechen, aber entweder wegen ihrer geringen praktischen Bedeutung nicht in den Katalog des § 2 Nr. 1 bis 16 BetrKV aufgenommen wurden oder dort nicht genannt werden konnten, weil sie aufgrund neuartiger technischer Entwicklungen zum Zeitpunkt des Erlasses der Verordnung noch nicht absehbar waren und erst später entstanden sind.
Instandsetzungs-, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten sowie Erwerbskosten sind – entsprechend der allgemeinen Definition für Betriebskosten – auch nach § 2 Nr. 17 BetrKV grundsätzlich nicht umlagefähig. Sonstige Betriebskosten müssen vielmehr nach Art, Umfang, Sinn und Zweck mit den in § 2 Nr. 1 bis 16 BetrKV im Einzelnen aufgeführten Betriebskosten vergleichbar sein.

Gemessen daran handelt es sich bei Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern nicht um umlagefähige Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV. Denn die Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern fallen ausschließlich dann an, wenn der Vermieter sich – was allein in seiner Entscheidungsmacht steht – dazu entschließt, die in der Mietwohnung zu installierenden Rauchwarnmelder nicht zu Eigentum zu erwerben, sondern sie stattdessen anzumieten.
Da die Kosten für den Erwerb von Rauchwarnmeldern nicht umlagefähig sind, ist es mit dem in den Gesetzesmaterialien eindeutig zum Ausdruck gebrachten Willen des Verordnungsgebers, dass Kosten für die Anschaffung von Betriebsmitteln grundsätzlich nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören, daher nicht vereinbar, wenn man die vom Vermieter anstatt eines Erwerbs gewählte Miete von Rauchwarnmeldern demgegenüber als umlagefähige (sonstige) Betriebskosten einordnen würde. Denn das bedeutete im Ergebnis, dass dem Vermieter ein Weg er­öffnet würde, auf einfache Weise – nicht nur im Fall der Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern, sondern auch in anderen Fällen, in denen er das Mietobjekt mit bestimmten Einrichtungen zu versehen hätte – die im Grundsatz ihm zugewiesene Belastung mit Anschaffungskosten zu umgehen, indem er die allein ihm obliegende wirtschaftliche Entscheidung zugunsten einer Miete anstatt eines Kaufs des fraglichen Betriebsmittels träfe.

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Dieser Sichtweise steht nach Ansicht des Gerichts auch nicht entgegen, dass der Betriebskostenkatalog des § 2 Nr. 1 bis 16 BetrKV vereinzelt die „Kosten der Anmietung“ bestimmter Geräte bzw. das „Nutzungsentgelt“ hierfür aufführt (in Nr. 2: Wasserzähler; in Nr. 4 Buchst. a, Nr. 5 Buchst. a, Nr. 6 Buchst. a: Ausstattung zur Verbrauchserfassung; in Nr. 15 Buchst. a und b: nicht zum Gebäude gehörende Antennenanlage) und somit deren Umlage erlaubt.
Denn hierbei handelt es sich um Umlagetatbestände, die der Verordnungsgeber ausdrücklich zugelassen hat, obwohl sie die allgemeingültigen (Abgrenzungs-)Kriterien für Betriebskosten für sich allein betrachtet nicht erfüllen. Es geht dabei folglich um aus bestimmten Gründen gesetzlich vorgesehene Ausnahmefälle. Dieser Ausnahmecharakter verbietet es, auch andere als die ausdrücklich in der Aufzählung des § 2 Nr. 1 bis 16 BetrKV enthaltenen Kostenpositionen nach § 2 Nr. 17 BetrKV als umlagefähig zu behandeln, die gemessen an den allgemeinen Kriterien keine umlagefähigen Betriebskosten darstellen.

Rainer Schmitt