Mietminderung wegen Mängel

Über die Höhe entscheiden die Umstände des Einzelfalls

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Es gehört gemäß § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB zu den Hauptpflichten des Vermieters, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und diese auch während der Mietzeit in einem solchen Zustand zu erhalten. Der Mieter ist daher auch nur dann zur vollständigen Zahlung der im Mietvertrag vereinbarten Miete verpflichtet, wenn sich die Mieträume in einem ordnungsgemäßen Zustand befinden.

Ist dies nicht der Fall, weil die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel hat, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist die Miete so lange gemindert, bis der vertragsgemäße Zustand wiederhergestellt ist (§ 536 Absatz 1 BGB). Dabei spielt es keine Rolle, ob den Vermieter ein Verschulden an der Mangelhaftigkeit trifft. Maßgeblich ist allein, dass ein Mangel vorliegt.

Lexikon Mangel Das BGB unterscheidet zwischen zwei Arten von Mängeln: dem Sachmangel und dem Rechtsmangel. Ein Sachmangel liegt insbesondere dann vor, wenn die hergestellte, verkaufte oder vermietete Sache nicht die vereinbarte, von den Parteien vorausgesetzte oder für die gewöhnliche Verwendung geeignete Sollbeschaffenheit hat. Auch das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft oder deren späterer Wegfall kann einen Sachmangel begründen. Ein Rechtsmangel ist gegeben, wenn ein Dritter aufgrund eines ihm zustehenden Rechts das Eigentum, den Besitz oder den Gebrauch der Sache entziehen oder beeinträchtigen kann. Das Vorliegen eines Sach- oder Rechtsmangels ist grundsätzlich vom Auftraggeber, Käufer oder Mieter zu beweisen. Ausnahmsweise gilt beim Verbrauchsgüterkauf innerhalb der ersten zwölf Monate nach Gefahrübergang (Übergabe) eine Beweislastumkehr, nach der vermutet wird, dass die Sache von Anfang an mangelhaft war, wenn sie einen mangelhaften Zustand aufweist. Die Vermutung ist jedoch durch den Verkäufer widerlegbar. Karl Schmelzing

Ausschluss der Minderung

Die Mietminderung darf bei einem Mietverhältnis über Wohnraum nicht zum Nachteil des Mieters vertraglich ausgeschlossen oder beschränkt werden (§ 536 Absatz 4 BGB). In bestimmten Fällen kann die Minderung aber trotzdem ausgeschlossen sein. Ein solcher Fall liegt gemäß § 536 Absatz 1 Satz 3 BGB zum Beispiel dann vor, wenn die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache durch den Mangel nur unerheblich gemindert ist.

Gemindert ist die Miete auch dann nicht, wenn der Mieter den Mangel bei Vertragsabschluss kannte und er die Mieträume ohne Vorbehalt abgenommen hat (diesen Beweis kann ein Übergabeprotokoll erleichtern) oder wenn ihm der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist (§ 536 b BGB). Daher ist die Miete nicht wegen Ruhestörung gemindert, wenn der Mieter eine Wohnung über einer Diskothek anmietet, da er mit dieser Beeinträchtigung von Anfang an rechnen musste.

Ist ein Mangel erst während der Vertragslaufzeit entstanden, ist die Miete gemindert, sobald der Mieter dem Vermieter den Mangel angezeigt hat. Unterlässt der Mieter die Mängelanzeige und kann der Vermieter den Mangel infolgedessen nicht beheben, ist die Minderung gemäß § 536 c BGB für den Zeitraum der versäumten Anzeigepflicht ausgeschlossen und der Mieter dem Vermieter für den aus der Säumnis entstandenen Schaden zum Schadensersatz verpflichtet. Letztendlich ist die Miete auch dann nicht gemindert, wenn der Mieter die Mängelbeseitigung durch den Vermieter zu Unrecht verweigert oder verhindert.

Hat der Mieter einen Mangel schuldhaft verursacht, ist dieser nicht nur mit seinem Recht zur Minderung ausgeschlossen, sondern möglicherweise ist der Mieter sogar zum Schadensersatz verpflichtet. Die schuldhafte, nicht mehr vom Mietgebrauch gedeckte Verursachung hat zwar grundsätzlich der Vermieter zu beweisen; nachdem dieser seinen Mieter in den Mieträumen aber ja nicht überwacht, hilft ihm die sog. Beweislastverteilung nach Gefahrbereichen weiter.

So ist zum Beispiel bei Feuchtigkeitsschäden der Vermieter meist der Ansicht, dass diese auf ein Fehlverhalten des Mieters beim Heizen und Lüften zurückzuführen sind, während der Mieter die Ursache bauseitig vermutet. In diesem Falle muss zunächst der Vermieter Risiken ausschließen, die aus seinem Verantwortungsbereich stammen (insbesondere Bauweise). Zuverlässig Auskunft darüber gibt ein Sachverständigengutachten. Gelingt dem Vermieter der Ausschluss von Risiken, für die er verantwortlich ist, muss der Mieter beweisen, dass er den Schaden nicht verursacht hat.

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Eintritt der Mietminderung

Hat der Mieter dem Vermieter einen Mangel angezeigt und ist auch kein Ausschlussgrund gegeben, tritt die Minderung kraft Gesetz ein und muss nicht erst gegenüber dem Vermieter geltend gemacht werden. Ist ein Mangel erst im Laufe des Monats entstanden und hat der Mieter die volle Miete aufgrund seiner Vorausleistungspflicht bereits am Monatsanfang bezahlt, kann er das zu viel Bezahlte mit der nächsten Monatsmiete aufrechnen.

Eine über diese Aufrechnung der anteiligen Monatsmiete hinausgehende rückwirkende Mietminderung ist grundsätzlich nur dann möglich, wenn der Mieter die zurückliegenden Mietzahlungen unter Vorbehalt oder in Unkenntnis des Mangels geleistet hat. Aber auch bei vorbehaltloser Mietzahlung verliert der Mieter sein Rückforderungsrecht nur dann, wenn er positiv wusste, dass er nach der Rechtslage nicht zur Zahlung der vollen Miete verpflichtet war. Dies ist nicht der Fall, wenn der Mieter nicht gewusst hat, dass bei Vorliegen eines die Gebrauchstauglichkeit mindernden Mangels die Miete sich kraft Gesetz mindert, sobald er den Mangel dem Vermieter angezeigt hat.

Geht der Mieter fälschlicherweise davon aus, dass es zur Minderung des Einverständnisses des Vermieters bedürfe, hat er bei der vorbehaltlosen Zahlung gerade kein positives Wissen von der kraft Gesetz geminderten Zahlungspflicht. Der damit bestehende Anspruch auf Rückerstattung des überzahlten Mietzinses ist durch die allgemeine Verjährungsfrist jedoch auf maximal drei Jahre begrenzt.

Höhe der Minderung

Für die Bemessung der Mietminderung ist in der Regel die Bruttomiete, also die Miete inklusive aller Betriebskosten, maßgeblich. In welcher Höhe die Mietminderung als angemessen zu betrachten ist, richtet sich nach den konkreten Umständen des Einzelfalles. Ist die Gebrauchstauglichkeit durch den Mangel vollständig aufgehoben, ist der Mieter von der Zahlung der gesamten Miete befreit.

Schwieriger sind die Fälle, in denen die Gebrauchstauglichkeit der Mieträume nur eingeschränkt ist. In diesen Fällen ist für die Höhe der Mietminderung das Verhältnis des vertragsgemäßen zu dem in seiner Gebrauchstauglichkeit eingeschränkten Zustandes maßgeblich. Da dies von den Vertragsparteien selbst nur schwer einzuschätzen ist, wird oft auf vergleichbare, in Mietminderungslisten aufgeführte Urteile Bezug genommen, die aber auch nur eine Orientierungshilfe sind.

Letztendlich kann die Höhe der Mietminderung immer nur anhand der konkreten Umstände des Einzelfalles ermittelt werden. Können zum Beispiel einzelne Zimmer einer Wohnung wegen Schimmelbefalls nicht oder nur eingeschränkt genutzt werden, wird in der Regel, je nach Umfang der Beeinträchtigung, eine Minderung von 10 % bis 30 % als angemessen angesehen. Bei Unbewohnbarkeit der gesamten Wohnung wegen Gesundheitsgefährdung kann die Minderung im Extremfall aber auch bis zu 100 % betragen.

Rechtsweg und Beweislast

Ist der Vermieter der Meinung, dass der Mieter die Miete zu Unrecht gemindert hat, muss der Vermieter die Miete einklagen, wenn außergerichtlich keine Einigung zu erreichen ist. In diesem Rechtsstreit muss der Mieter beweisen, dass ein Mangel vorliegt und er diesen dem Vermieter angezeigt hat. Dem Vermieter wiederum obliegt die Beweislast für das Vorliegen eines Ausschlussgrundes. Der Umfang der Minderung der Gebrauchstauglichkeit ist vom Gericht, notfalls durch Einholung eines Sachverständigengutachtens, festzustellen.

Karl Schmelzing
Jurist des Eigenheimerverbandes Bayern e.V.